IVA en Bienes Inmuebles y Arrendamiento en Latinoamérica
Las operaciones inmobiliarias tienen un tratamiento de IVA muy específico en cada país latinoamericano. En general, el arrendamiento de viviendas para uso habitacional está exento, mientras que el arrendamiento comercial y la venta de inmuebles nuevos por empresas constructoras están gravados. Los detalles de cuándo aplica el IVA y cómo se recupera el crédito fiscal son críticos para el sector construcción y los inversores inmobiliarios.
Argentina: IVA en alquileres y compraventa de inmuebles
Argentina tiene un régimen de IVA en inmuebles con exenciones específicas [Ley 23.349/AFIP]: Alquiler de inmuebles para vivienda (uso habitacional): EXENTO de IVA — el inquilino no paga IVA adicional sobre el alquiler; Alquiler de inmuebles para uso comercial, oficinas, depósitos, locales: GRAVADO al 21% de IVA si el locador es responsable inscripto; si el locador es monotributista: no factura IVA; Compraventa de inmuebles usados: no gravada por IVA (solo cuando la venta es habitual — empresa inmobiliaria); Compraventa de inmuebles nuevos o en construcción por habitualistas (empresas constructoras): 21% IVA sobre el valor del inmueble; el crédito fiscal de la construcción se recupera contra el débito; Obras sobre inmueble de terceros: 21%; Locación de garaje independiente a vivienda: gravado [AFIP/VERIFICAR reforma reciente que pueda haber modificado alquileres].
Chile: IVA en venta habitual de inmuebles — DFL2 y constructoras
Chile grava con IVA las ventas habituales de inmuebles desde la reforma de 2016 [DL 825 art. 8/SII]: Ventas de inmuebles por habitualistas (inmobiliarias, constructoras): GRAVADO con IVA del 19%; el IVA se aplica sobre el valor de venta del inmueble; el crédito especial de IVA de la construcción (DFL 910) puede compensarse contra el IVA de venta; Viviendas DFL2 (viviendas de menor tamaño): exentas de IVA para personas naturales no habitualistas; primera venta: si la vendedora es empresa constructora que la vendió con IVA, está gravada; segunda venta entre personas naturales: sin IVA; Arrendamiento de inmuebles: residencial — EXENTO de IVA; comercial/industrial — generalmente EXENTO cuando el arrendador no es empresa; arrendamiento de bienes inmuebles amoblados: GRAVADO al 19% si es empresa; Arrendamiento con opción de compra: IVA sobre la cuota [SII/VERIFICAR vigencia DFL 910].
México: IVA en inmuebles — exenciones residenciales
México exime de IVA la enajenación de construcciones para uso residencial [LIVA arts. 9 fracc. II, 20 fracc. II/SAT]: Venta de casa habitación: EXENTA de IVA — tanto nuevas como usadas cuando son para uso residencial; el constructor no cobra IVA al vender viviendas; sí paga IVA en la compra de materiales (crédito fiscal que puede solicitar devolver); Venta de terrenos: EXENTA de IVA; Arrendamiento de inmuebles para uso habitacional (casa, depto): EXENTO de IVA cuando es para habitación; si es arrendamiento de cuarto aislado (habitación de hotel): al 16%; Arrendamiento de locales y oficinas: GRAVADO al 16% de IVA — el arrendador debe emitir CFDI con IVA si es persona física o moral; Arrendamiento en zona fronteriza: puede aplicar tasa reducida del 8% si la zona es frontera norte; Estacionamiento como negocio: GRAVADO al 16% [LIVA/SAT].
Colombia: vivienda VIS exenta, inmuebles de lujo gravados
Colombia tiene un régimen de IVA diferenciado según el tipo de inmueble [E.T. arts. 420, 476/DIAN]: Venta de viviendas VIS (Vivienda de Interés Social) y VIP (Vivienda de Interés Prioritario): EXENTA de IVA — política de acceso a vivienda popular; Venta de viviendas NO VIS nuevas (valor superior a 26.800 UVT — verificar): GRAVADO con IVA del 19% (Ley 1943/2018 y reforma posterior — verificar vigencia); Venta de viviendas usadas entre particulares: sin IVA; Arrendamiento de vivienda: EXENTO de IVA (no hay IVA en el canon de arrendamiento de uso habitacional); Arrendamiento de locales, bodegas, oficinas: EXENTO de IVA para personas naturales arrendadoras no responsables; si el arrendador es empresa responsable del IVA y el arrendamiento es comercial: puede estar gravado; Construcción de inmuebles para la venta: el constructos no cobra IVA sobre el proyecto de vivienda si es VIS — sí cobra sobre proyectos no VIS [DIAN/VERIFICAR].
Brasil: ICMS construção, ITBI e PIS/COFINS imobiliário
Brasil tiene múltiples tributos incidentes sobre operaciones inmobiliarias [RFB/SEFAZ]: ICMS: no incide sobre compraventa de inmuebles (incide sobre mercancías, no bienes inmuebles); ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): impuesto municipal de 2%-4% sobre la transmisión de inmuebles (compraventa, dación en pago) — no es IVA sino un impuesto de transmisión; IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano): impuesto municipal anual sobre la propiedad del inmueble; RET (Regime Especial de Tributação para construção): las incorporadoras imobiliárias podem optar pelo RET, pagando alíquota unificada de 4% (IRPJ+CSLL+PIS+COFINS) sobre a receita bruta da obra de cada incorporação; Arrendamiento residencial: isento de PIS/COFINS na modalidade cumulativa para pessoa jurídica; aluguel de pessoa física: só IRPF; Patrimônio de Afetação: obrigatório para incorporadoras que queram o RET — protege o comprador se a empresa falir [RFB/SEFAZ/Municípios/VERIFICAR].
Cómo te ayuda OficioIA
El Asistente de Finanzas e Impuestos de OficioIA determina si una operación de compraventa o arrendamiento de inmueble está gravada con IVA según el país, el tipo de inmueble y la calidad del vendedor/arrendador, calcula el IVA a incluir en la factura de alquiler comercial, y orienta sobre la recuperación del crédito fiscal de IVA en proyectos de construcción.
Consultar Asistente de FinanzasPreguntas frecuentes
¿Si alquilo mi departamento como Airbnb (alquiler temporario), pago IVA?
Depende del país y de la frecuencia. En Argentina: el alquiler temporario de inmuebles amoblados o para turismo está gravado con IVA del 21% si el propietario es responsable inscripto — no aplica exención de vivienda. En Chile: si es persona natural no habitual, puede estar exento; si es empresa o habitual, gravado. En México: si es arrendamiento de habitaciones aisladas, es 16% IVA. Consultar la normativa del año en curso [VERIFICAR por país].
¿El constructor de una casa particular puede recuperar el IVA de los materiales?
Si el constructor es una empresa (persona jurídica), sí puede recuperar el IVA crédito de los materiales contra el IVA que cobra en la obra (en países donde la obra está gravada). Si es una persona física que contrata obra en su casa personal: generalmente NO recupera el IVA — el IVA de los materiales y mano de obra es un costo que soporta el consumidor final. La excepción son ciertos programas de construcción en países que devuelven parte del IVA para vivienda propia [VERIFICAR por país].
¿Un monotributista en Argentina que alquila un local comercial debe cobrar IVA?
No. El monotributista no es responsable del IVA, por lo que no puede discriminar IVA en sus facturas C. El locatario (empresa) no podrá computar crédito fiscal de IVA sobre ese alquiler. Para el locador monotributista, el alquiler comercial que cobre integra la base de ingresos del Monotributo para determinar su categoría [AFIP].
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