Locación Turística y Airbnb: Normativa en Latinoamérica
Los alquileres de corto plazo a través de Airbnb, Booking y similares generan ingresos atractivos pero también obligaciones legales, impositivas y de convivencia que muchos propietarios desconocen. Esta guía resume el marco legal en los principales países de la región.
Argentina: alquiler temporario y Ley 27.551
Los alquileres de hasta 3 meses con fines turísticos están excluidos de la Ley 27.551 de alquileres (que aplica a locaciones habitacionales de largo plazo). Se rigen por el CCyCN (contrato de hospedaje o locación temporal). No exige contrato escrito mínimo pero es recomendable. El propietario debe declarar los ingresos ante AFIP (monotributo o responsable inscripto según escala).
Restricciones en propiedad horizontal
El reglamento de copropiedad puede prohibir expresamente los alquileres temporarios (Airbnb) en el edificio. Si lo prohíbe, el propietario puede ser intimado a cesar la actividad. En edificios sin prohibición expresa, la actividad suele tolerarse aunque puede generar conflictos vecinales por ruido, acceso de extraños y uso intensivo de amenities.
Colombia: alquiler turístico y RNT
En Colombia los establecimientos de alojamiento turístico deben inscribirse en el Registro Nacional de Turismo (RNT) del MINCIT. Las plataformas como Airbnb están obligadas a verificar este registro. El no registro puede generar multas. Los ingresos tributan renta y la plataforma puede ser obligada a reportar pagos a la DIAN.
Chile: arriendo amoblado temporal
En Chile el arriendo amoblado por períodos cortos (menos de 1 mes) está exento de IVA si lo hace un particular. Si lo hace de forma habitual y organizada puede calificar como actividad comercial afecta a IVA. El SII puede reclasificar la actividad. No hay RNT obligatorio pero las comunas pueden exigir patente comercial.
México: hospedaje de corto plazo y SAT
En México Airbnb retiene y remite el ISR (retención del 4% del ingreso bruto) y puede cobrar IVA si aplica. La plataforma emite CFDI a nombre del propietario. El propietario debe declarar estos ingresos en el régimen de arrendamiento ante el SAT. Algunas ciudades (CDMX) exigen registro ante la autoridad de turismo local.
Seguros para alquileres temporarios
El seguro del hogar estándar no cubre daños causados por huéspedes de plataformas de alquiler. Airbnb ofrece protección para anfitriones (AirCover) pero tiene limitaciones. Se recomienda contratar póliza específica de alquiler vacacional o RC de anfitrión. Sin seguro adecuado, los daños son a cargo del propietario.
Cómo te ayuda OficioIA
El Martillero y Corredor Inmobiliario de OficioIA analiza el reglamento de copropiedad de tu edificio, te indica las obligaciones impositivas según tu país y redacta el contrato de hospedaje temporario con cláusulas de protección.
Consultar normativa de alquiler temporarioPreguntas frecuentes
¿Mi edificio puede prohibirme hacer Airbnb?
Sí. Si el reglamento de copropiedad prohíbe el destino comercial o turístico, el administrador puede intimarte a cesar la actividad. La prohibición debe estar en el reglamento inscripto.
¿Debo declarar los ingresos de Airbnb?
Sí en todos los países. Las plataformas reportan ingresos a las autoridades fiscales. Airbnb ya retiene impuestos en Argentina, México y Colombia.
¿El contrato de Airbnb reemplaza al contrato escrito?
Los términos de la plataforma son un contrato electrónico válido. Pero para propiedades de alto valor o alquileres largos, es recomendable complementar con contrato privado firmado.
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