Desalojo de Inquilino: Proceso Legal en Latinoamérica
El desalojo de un inquilino que no paga o que venció el contrato es uno de los procesos más temidos por los propietarios. Los plazos son largos y el proceso requiere seguir pasos específicos. Esta guía explica cómo funciona en cada país y qué puede hacer el propietario.
Argentina: causales de desalojo (Ley 27.551 y CPCN)
Las causales son: falta de pago de alquiler o expensas, vencimiento del contrato, uso indebido del inmueble, cesión no autorizada. La Ley 27.551 prohíbe el desalojo durante los primeros 6 meses del contrato salvo falta de pago. El proceso judicial de desalojo (CPCC) puede durar 6-18 meses.
Intimación previa al desalojo en Argentina
Antes de la demanda judicial, el propietario debe intimar fehacientemente al inquilino (carta documento o telegrama) con un plazo para pagar o restituir. Para desalojo por vencimiento de contrato: notificar con al menos 3 meses de anticipación (art. 1218 CCyCN). Sin intimación previa válida, el juez puede rechazar la demanda.
Colombia: proceso de restitución de inmueble
En Colombia el proceso se llama restitución de inmueble arrendado. Causales: falta de pago, vencimiento del contrato, necesidad del propietario para uso propio, violación del reglamento. El proceso verbal (Ley 1564/2012) puede durar entre 6 y 18 meses. Se puede pedir medida cautelar de suspensión del arrendamiento.
Chile: juicio de desahucio y restitución
En Chile el desahucio (notificación de término del contrato) requiere igual período de anticipación al plazo de pago del arrendamiento (mes a mes = 1 mes; 3 meses = 3 meses). El juicio de restitución por no pago es más rápido. El Juzgado de Letras Civil tiene competencia. Plazo real: 3-8 meses.
México: juicio de desahucio
En México el proceso se inicia con una carta de rescisión o una demanda de rescisión de contrato y desocupación. Puede tramitarse como juicio especial de desahucio (más rápido, si el inquilino no paga) o como juicio ordinario. En CDMX suele demorar entre 6 y 24 meses dependiendo del tribunal.
Alternativas al desalojo judicial
Mediación: en Argentina el SERNA (Servicio de Mediación Prejudicial) puede agilizar acuerdos. Pago por llaves: acordar una suma para que el inquilino se vaya voluntariamente (es legal y más rápido que el juicio). Caución o depósito: aplicar el depósito al alquiler adeudado antes de demandar.
Cómo te ayuda OficioIA
El Martillero y Corredor Inmobiliario de OficioIA redacta la intimación de pago o restitución previa al desalojo, el modelo de carta documento y el acuerdo de rescisión amigable. Para la demanda judicial, remite al abogado civil.
Redactar intimación de desalojoPreguntas frecuentes
¿Puedo cambiar la cerradura si el inquilino no paga?
No. El cambio de cerradura sin orden judicial es un delito (usurpación en modalidad turbación de posesión). Siempre se debe ir por la vía judicial o llegar a un acuerdo.
¿Cuánto demora un desalojo en Argentina?
Entre 8 y 18 meses en promedio, dependiendo de la provincia y la carga judicial. En CABA hay juzgados especializados que suelen ser más rápidos.
¿La garantía cubre los alquileres adeudados?
Depende del tipo de garantía. La garantía propietaria cubre mediante acción judicial al fiador. El seguro de alquiler cubre directamente al propietario sin necesidad de juicio al garante.
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